出典：写真AC
不動産投資を考えている方が最近増えています。
国民年金や厚生年金、企業年金等が頼りにならないからですね。
年金の支給開始年齢がさらに引き上げられる可能性が高くあります。
例えば、年金受給開始年齢が75才以上になれば、生活保護受給者が爆発的に増える可能性もあります。
65才になっても、バリバリ働いているイメージが出来ますか？
今後不動産価格が急上昇することはあまり考えられません。
「生産緑地法の2022年問題」や「少子高齢化」の流れの中、不動産価格は下がっていくことが基本的に考えられます。
そこのところを総合的に考えながら、不動産投資を考えましょう。
農地は、不動産投資の価値は大きい？
農地の売買や用地転用には、市町村の農業委員会等の許可を取らなければなりません。
また、農地に建物を建てる場合は、地盤改良工事を行わなければなりません。
農地は、「市街化調整区域」にあることが多く、大規模な建造物や住宅などの建設が法律で抑制されています。
大規模開発で農地の需要が発生する可能性もありますが、個人で農地を購入して転売したり、賃貸住宅を建てるというのはリスクが大きすぎます。
不動産投資で一番必要なことは、物件をより安く購入することですが、農地は宅地に比べて安く購入出来ますが、リスクが大きくなります。
バブル時代の遺言？
バブル時代(1986年から1991年代)は、土地の価格は絶対下がらないという「土地神話」がありました。
都心部では、土地の価格が高騰し、普通のサラリーマンが都心部で土地を購入することが難しくなりました。
そこで、普通のサラリーマンや公務員は、田舎にある価格の安い田畑を購入し、高値で売り抜けて儲けようと考えました。
購入した農地は、高値になって転売で儲けるまでは家庭菜園の延長で、農作業を趣味とする方も多くいました。
しかし、バブルが崩壊し、時代がかわり、現在田畑はなかなか売れません。
しかも、田畑に果樹や植木を植えている場合は、手入れに手間とお金がかかります。
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田畑を保有するリスクが高くなってきています
高齢になれば田畑の管理は難しくなります。
雑草処理も出来ず荒れ放題になります。
また、土地改良費や固定資産税の支払いが負担になります。
売れない価値のない田畑を市役所等に寄付の申し出をしても断られる可能性が高くあります。
価値のない不動産を市役所等が保有しても維持管理がたいへんになるだけです。
管理コストがかかるので断られます。
親が処分したくても売れない田畑を子どもや遺族が欲しがるわけがありませんね。
隣地の方にあげるしか方法はなさそうです。
生産緑地法の2022年問題
法改正で生産緑地の指定を受けた場合、市町村等に指定を受けた農地の買い取りを申し出ることができるようになりました。
法改正から逆算すると2022年頃には、買い取りの申し出が殺到する可能性が高いと予想されています。
もちろん各自治体はどこも財政難ですから買い取りは出来ず、今後、生産緑地の指定が解除された農地が宅地として市場に大量に供給されることが予想されます。
今後、不動産投資を考えたら、都市部の不動産価格の動向と賃貸住宅開発がどうなって行くのか「生産緑地法の2022年問題」や「特定生産緑地指定制度」等の情報収集が欠かせません。
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元公務員です。現在は、フリーランスとして自営業を営んでいます。
