不動産売買1

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不動産売買に関する本や記事は専門的な内容のものが多く、大まかな流れや注意点・コツをイメージするのはなかなか大変です。本記事はこの問題点を解決するため、必要最低限の内容を8つのステップに分けて分かりやすく紹介しています。

最後にまとめとして「10秒で不動産売買の流れが分かるイラスト」を無料で公開していますので、不動産売買の流れをイメージするためにお役立て頂ければと思います。

不動産売買の流れ(買い方編)

1.予算と相場を確認する

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不動産売買を行う前に、どのくらいの金額までなら出せるのか?(=予算)と購入を検討している地域の不動産価格帯(=相場)を把握しておきましょう。

インターネットで住宅情報を検索しても良いですが、まず国土交通省の土地総合情報システムを利用して、地価や不動産売買の取引価格を調べておくと、不動産売買の相場感が身につくのでおススメです。

もし予算と相場が合わないようなら、購入予定地域か住宅タイプを変更する必要があるかもしれません。掘り出し物件を探しても良いですが、相場と取引価格が合っていない物件は訳あり物件である可能性が高いので注意が必要です。

2.購入したい物件を探す

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予算と相場を把握できたら、いよいよ物件を探すステップです。インターネットや広告で探すのが一般的ですが、信頼できる不動産関係者やコンサルタントがいるなら、この時点で相談して物件を選んでもらうのもアリです。

不動産には人間と同じように個性があります。場所・建物・周辺環境など世界中を探しても同じ物件は1つとしてありません。だから不動産を比較するのは非常に難しいのですが、それは買い手だけでなく売り手にとっても同じです。

過大評価されている物件を避け、過小評価されている物件を探しましょう。不動産売買では物件を過大評価しがちなので、第三者(できれば信頼できる不動産関係者やコンサルタント)に相談して評価のチェックをしてもらうと良いでしょう。

3.仲介業者、担当者、手数料を確認する

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不動産売買をする多くの場合、売り手と買い手に仲介業者が入って取引が行われます。この仲介業者選びが不動産売買では非常に重要になるので、3つのポイントに分けて紹介します。

仲介業者の選び方1「大手VS地域密着」

大手不動産会社の特徴は、取り扱い物件数の多さです。エリアをそこまで限定しないのであれば、理想の物件に出会える確率が高くなります。ただし、物件数が多いので担当者が全ての情報を把握するのが難しいというデメリットもあります。

地域密着型の特徴は、不動産会社と売り手の距離が近いということです。売り手の状況や性格まで細かく把握しているので、価格や条件などの売買交渉がスムーズに進むケースが多いというメリットがあります。

仲介業者の選び方2「担当者」

良い担当者を見分けるポイントは3つあります。まず礼儀正しく丁寧なこと(=優秀な営業マンは、こういう基本がしっかりできています)、次に質問に対する回答が明確であること(=知識が曖昧であると答えも曖昧になります)、そして最も重要なのは自分が担当者に良い印象を持っていることです。

自分が担当者を気に入っているという事は、言葉や態度で必ず相手にも伝わります。担当者も好きな客には良い物件を紹介したいと思うもので、掘り出し物件を紹介してくれることもあります。

取引や交渉にも協力してくれますので、スムーズに不動産売買を行えます。逆に担当者に悪い印象を持っている場合、必ずと言っていいほどトラブルが起きるものです。

仲介業者の選び方3「仲介手数料」

高額の不動産売買であればあるほど、仲介手数料はしっかりとチェックしておきましょう。税金や初期費用、維持管理料と同じく仲介手数料も不動産売買によって生じるコストです。

このあと詳しく説明しますが、このようなコストをしっかりと計算しておかなければ、資金不足など不動産売買のトラブルに繋がります。

人は大きな買い物ほど興奮してしまう傾向がありますので、一度深呼吸をして冷静かつ慎重に準備を進めましょう。

4.キャッシュフローと税金を計算する

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キャッシュフローとは、簡単に言うとお金の流れです。収入と支出のバランス、資産(持っていると収入が増える)と負債(持っていると支出が増える)をしっかりと把握し、不動産売買によってキャッシュフローがどのように変化するのかを考えておきましょう。

不動産売買における負債は、住宅ローンの返済・仲介手数料・維持管理料、そして税金(消費税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、固定資産税など)です。これらの支出が収入と比較して少なければ少ないほど良い不動産売買であると言えます。

投資目的であれば不動産自体が家賃収入(=家賃×入居率)を生み出す資産となりますので、不動産に関するキャッシュフローだけ計算してみましょう。持ち家であれば家族の基盤となりますので、家庭全体のキャッシュフローを計算してみて下さい。

キャッシュフローの計算式

  • (収入+資産からの利益)-(支出+負債からの損失)>0

5.物件を内見する

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実際に物件を見るときのポイントは、ネットや書類では理解することのできない感覚を重視することです。どんな音が聞こえてくるのか?ご近所はどんな雰囲気なのか?光や風はどのように入ってくるのか?など周辺環境をまずはチェックしましょう。

周辺環境がチェックできたら、次は部屋の構造の細かい部分をチェックしましょう。コンセントやインターネット回線の位置、照明器具のスイッチ、収納の内部、寝転がったときに見える天井の景色、お風呂やトイレなどの水まわり…気になる部分は契約前にしっかりと確認しておくことをすすめます。

同じような価格帯の物件を複数チェックしておくと、物件の長所や短所を感覚的に理解する事ができますので、内見を申し込むときには少なくとも2~3件の候補を出しておきましょう。

6.必要書類や買付証明書などを準備する

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不動産売買を行う場合、買うときは以下の書類が必要になります。

  • 身分証明証、住民票
  • 実印、印鑑証明
  • 代理人が契約する場合は委任状

売るときに比べると必要書類は少ないですが、遠隔地に住民登録がある場合など、書類発行に時間がかかる場合は早めに準備しておきましょう。

また一戸建ての物件や土地の購入を希望する場合は、買付証明書など売り主に対して購入の意思表示をする書類の提出が必要な場合があります。

買付証明書には法的拘束力はありませんが、不動産売買は高額の取引ですのでトラブルにならないためにも購入の意思をハッキリさせてから提出しましょう。

※値段交渉をするなら、この段階がベストです。

7.重要事項説明を受け、売買契約を締結する

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売買契約を行う前に、販売元の不動産会社は購入希望者に対し、宅地建物取引士が購入物件に関する重要事項を説明する義務があります。契約内容の確認、物件の権利関係、法令上の制限、電気・ガス・水道などのインフラが整備されているか?などについて、書面と口頭での説明があります。

売買契約が完了した後でキャンセルなどを行うと、違約金が発生するケースがほとんど(このあと詳しく説明します)なので、じっくりと内容を確認してから売買契約を締結しましょう。

※できれば専門家にチェックしてもらうことが望ましいです。

8.手付金の支払いを行う

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不動産売買の契約が締結したら、買い手が売り手に手付金を支払います。法律では、手付金は売買代金の2割までと規定されていますが、ほとんどの不動産会社では100万円を請求されます。

買い手の都合で契約をキャンセルすると手付金は返ってこないので一見不利な制度に思えますが、売り手の都合で契約をキャンセルすると手付金の倍額を買い手に払わなければいけません

高額な取引だからこそ、契約に重みを持たせるために生まれたのが、手付金という制度なのでしょう。ただし、手付金の契約形態によっては条件が異なる場合もあるので要注意です。

不動産売買の流れが10秒で分かるイラスト

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本記事では分かりやすさを追求するため、必要最低限の内容をお伝えさせていただきましたが、不動産売買にはまだまだ多くのコツや注意点があります。

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